【住宅ローンの選び方・その1】金利のタイプを理解しよう
住宅ローンを選ぶときにまず見ておきたいのが、「どの金利タイプか」ということです。金利とは、お金を借りたときに支払う利息の割合を示す数値のことを指します。
それでは利息とは何かというと、お金を貸した側（債権者）がお金を貸した対価として受け取るものです。利息は借入金の返済額に上乗せされるため、ローンでお金を借りた場合、借りた金額+αを返済することになります。
金利が高いということは借入金額に対する利息の割合が多い、つまりそれだけ返済総額も高くなるということなので、住宅ローンを選ぶときには金利を確認することが重要なのです。
住宅ローンの金利タイプは、大きく「変動金利型」「固定金利選択型」「全期間固定金利型」の3種類に分かれます。それぞれのタイプについて、詳しく見てみましょう。
変動金利型
変動金利型は、市場金利に合わせて金利が変わる住宅ローンです。3種類の金利タイプのなかでは、もっとも契約当初の金利が低いのですが、半年ごとに金利の見直しが行われます。
金利の見直しの際に市場金利が下がっていれば、さらに金利が下がってお得なのですが、市場金利が上がっていた場合は金利が上がり、返済総額が増えてしまう点に注意が必要です。
また、5年に1度、返済額の見直しも行われるため、将来的に返済の負担が増す可能性があることも考慮しておきましょう。見直しによる返済額の増額は、これまでの金額の1.25倍が上限となっています。
変動金利型の住宅ローンが向いているのは、以下のような人です。
・金利や返済額が上がっても対応できる収入・貯蓄を確保できる人
・繰り上げ返済してできるだけ早く完済する予定で、返済総額を安く抑えたい人
固定金利選択型
固定金利選択型は、契約時に5年、10年など、金利固定期間を決められる住宅ローンです。仮に契約時の金利が1%、固定期間は10年に設定したとしたら、10年間は金利1%から変更されることがありません。
固定期間終了後は、再び固定金利選択型にするか、変動金利型にするかを選べるのが一般的です。
金利固定期間中は市場金利が変わっても金利が変動しないという強みがありますが、変動金利型と比べると金利が高いケースが多い、固定期間終了後に金利が上がる可能性があるといった点に注意しましょう。
また、金利固定期間中は金利タイプの変更ができない、固定期間を長くするほど金利が高くなるという点にも注意する必要があります。固定金利選択型に向いているのは、以下のような人です。
・子どもが進学するなどで、しばらくの間は金利の変動を避けたい人
・固定期間終了後に返済の負担が増えても対応できる収入・貯蓄を確保できる人
全期間固定金利型
全期間固定金利型とは、住宅ローンの契約から完済まで、金利や返済額が変わらない住宅ローンです。ほかの2種類のタイプと比較すると、金利が高く設定されています。
しかし、市場金利が上がっても金利は変わりませんし、返済額が一定なので資金計画が立てやすいのがメリットです。全期間固定金利型は、以下のような人に向いています。
・明確なライフプランを立てたい人
・途中で返済の負担が増えることを避けたい人
【住宅ローンの選び方・その２】借入先の種類を知ろう
住宅ローンというと、何となく銀行から借りるイメージを持っている方もいると思いますが、実は借入先の選択肢がいくつかあります。借入先によって特徴が異なるため、住宅ローンを「どこから借りるか」もしっかり考えることが重要です。
住宅ローンの主な借入先としては、「公的ローン」「民間ローン」「フラット35」の3種類があります。借入先別の特徴を把握して、どの借入先が合うかを考えてみましょう。
公的ローン
住宅ローンの借入先として、「財形住宅融資」や「自治体融資」などの公的ローンがあります。財形住宅融資とは、勤務先で財形貯蓄をしていて、財形貯蓄の残高や住宅の床面積など、所定の条件を満たした人が利用できる住宅ローンです。
財形貯蓄の合計残高の10倍までの金額（上限4,000万円）の借り入れが可能で、金利も低めというメリットがあります。
また、自治体によっては、所定の金融機関で住宅ローンを利用した場合に、一定期間利息の援助を行う、有利な条件の融資をあっせんするなどの制度が設けられていることもあります。
民間ローン
住宅ローンの借入先として浮かびやすい民間ローンですが、メガバンク、地方銀行、信用金庫、ネット銀行など、いくつか選択肢があります。
メガバンクは大手の安心感や金利の安さといったメリットがあるものの、審査が厳しいのがデメリットです。ネット銀行は、事前審査の結果と本審査の結果が大幅に変わることが多々あります。
このように、金融機関によって融資条件や金利のタイプが異なるため、各金融機関の住宅ローンの特徴をしっかり比較することが大切です。
フラット35
フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している住宅ローンです。全期間固定金利型を採用しており、やや金利は高めですが、病気や失業などで返済が難しくなった場合は、一時的に返済額を減らせるというメリットがあります。
また、通常の住宅ローンの審査では不利になる、自営業の人や勤続年数が短い人でも申し込みやすいという点もメリットです。
なお、多くの住宅ローンで加入が必須とされる団体信用生命保険ですが、フラット35は団体信用生命保険の加入は任意となっています。
【住宅ローンの選び方・その3】気になる返済方法もチェックしよう
住宅ローンは「借入金の返済方法」にも種類があり、返済方法によって返済の負担が変わってきます。住宅ローンの返済方法は、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類です。それぞれの特徴を見ていきましょう。
元利均等返済
元利均等返済とは、月々の返済額が一定金額になる返済方法です。住宅ローンの返済額は「元金の返済分+利息」で決まりますが、元利均等返済の場合は元金の返済分を利息額に応じて変動させることで、月々の支払額が一定になるよう調整されます。
支払額が変わらないので返済計画が立てやすいというメリットがありますが、返済開始当初は返済額のうち利息分の割合が多く、元金がなかなか減らないというデメリットがあります。
元金が減らず返済が長くなると、その分利息も増え返済総額が高くなるため注意が必要です。
元金均等返済
元金均等返済とは、一定の元金の返済額に、ローン残高に応じた利息分を足した金額を返済する方法です。
毎月返済額が変わるので返済計画が立てにくい、元金の返済額が変わらないため、返済開始当初は月々の返済額が高くなるといったデメリットがあります。
しかし、確実に元金を減らしていくため返済期間が短くなって返済総額も安くなり、元金が減ってくれば支払額も下がります。
住宅ローンを選ぶ際に確認しておきたいこと
住宅ローンの借入先や金利タイプ以外にも、住宅ローンを選ぶときに確認しておきたいことがあります。
借入条件
住宅ローンの審査では、以下のような項目がチェックされます。
・年齢
・年収
・雇用形態
・勤続年数
・健康状態
・連帯保証人の有無
・他のローンの借入状況
一般的には年齢が若い、年収が低い、勤続年数が短い、健康状態に問題があるなどの場合、審査で不利になるといわれています。
しかし、金融機関によって審査基準が異なっており、上記のような条件の人でも申し込みやすい住宅ローンもあります。住宅ローンを選ぶときには、各金融機関の住宅ローンの傾向を調査して、自分に向いているものを探すことが重要です。
住宅ローンの諸費用
住宅ローンの借入時には、事務手数料や保証料、登記費用といった諸費用が発生します。また、借入後に繰り上げ返済するときや、返済口座に送金するときなどに手数料がかかることもあります。
こうした諸費用も金融機関によって異なるため、前もっていくらくらいになるのかを調べておきましょう。
まとめ
住宅ローンといっても、金融機関によって金利タイプや返済方法、諸費用などが異なります。審査基準もそれぞれ違うので、申し込みやすく、無理なく返済していける住宅ローンを選ぶことが大切です。
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