住宅ローンの金利の相場について

金融機関が住宅ローンの金利を決めるときは、「短期プライムレート」を基準にするのが一般的です。

「プライムレート」とは、融資するときに最も優遇した場合の金利で、融資の期間が1年未満なら「短期プライムレート」、1年以上なら「長期プライムレート」となります。この短期プライムレートに、金融機関のコストを上乗せしたのが、住宅ローンの基準金利です。

ほかのローンでは、返済できなかったときのリスクに備えて、さらに金利を上乗せしますが、住宅ローンは「家（＋土地）」という担保があるので、低金利を実現できます。

それでは、各金融機関でどのように住宅ローンの金利を設定しているのか、詳しく見てみましょう。

メガバンク

日本では、みずほ銀行、三井住友銀行、三菱UFJ銀行が3大メガバンクです。経営規模が大きく、全国に支店があります。最も優遇された場合の住宅ローンの金利は以下のとおりです。

地方銀行

ひとつの地域に根差して経営しているのが地方銀行です。福岡県であれば、福岡銀行や西日本シティ銀行などがあります。

融資手数料型は、借り入れ時に金融機関へ融資手数料を支払う代わりに、金利が安くなるプランです。

保証料一括型は、借り入れ時に保証会社へ保証料を一括で支払う代わりに、金利が安くなるプランです。
返済が滞ったときは、保証会社が金融機関へ立替払いを行い、以降は保証会社へ返済します。さらに、途中で繰り上げ返済を行うと、その分の保証料が戻ってくるのが、融資手数料型との大きな違いです。融資手数料は、繰り上げ返済しても戻ってきません。

保証料内包（分割）型は、返済金額に保証料を上乗せするプランです。その分、金利は高くなります。

信用金庫・信用組合

地方銀行と同じく、地域に根差した金融サービスではありますが、個人や中小企業を主な取引先としているのが、信用金庫や信用組合です。福岡県では、福岡信用金庫（福岡しんきん）や福岡県信用組合などがあります。

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住宅ローンの金利は今後どうなるのか

住宅ローンの金利は常に変動しているため、利用するタイミングを間違えると、高い金利が適用されて利息を多く払わなければいけないかもしれません。今後はどのように変化するのでしょうか。

今はもはや低金利の時代

日銀が公表している短期プライムレートは、平成21年（2009年）1月から1.475～1.725%のまま変動はありません。政策金利も－0.04%近辺で推移しています。企業がお金を借りやすいように、国が金融緩和政策を続けているため、長期にわたって低金利です。

今後、好景気になって物価が上昇すれば、金利も上昇するかもしれませんが、その可能性は低いと見られています。

停滞が続くものの今後は上昇するリスクも想定しておく

ただし、金利が低い状態が続いても、住宅ローンの金利が低いままとは限りません。

例えば、みずほ銀行の場合、本来の基準金利は変動金利が年2.475%、固定金利が年1.54%です。より住宅ローンを利用してもらうために、金利をサービスしています。ほかの金融機関も同じです。

住宅ローンは利用期間が長く、借り入れ額も多いため、金融機関にとっては大きな収入源になります。金利を引き下げても顧客を確保したいわけです。

ただし、金利を引き下げるのは金融機関に負担がかかります。体力のあるメガバンクは大胆な引き下げが可能ですが、規模の小さい地方銀行や信用金庫、信用組合にとっては容易ではありません。体力が尽きれば、本来の基準金利に戻す可能性があります。

固定金利の住宅ローンは借りたときの金利がずっと適用されるため、返済中に金利が変動しても影響は受けません。けれども、変動金利で借りた場合は影響を受けます。

変動金利の住宅ローンは、金利の見直しを半年ごと、返済額の見直しを5年ごとに行うのが一般的です。さらに返済額が上昇するときも、従来の1.25倍以内に抑えられています。だから、急に金利が変動しても、すぐ返済額に影響を受けるわけではありません。

ただし、元利均等返済（毎月の返済額から利息への支払いを優先する方法）の場合、元金がなかなか減らず、利息が毎月の返済額を上回ると「未払利息」として蓄積されます。金利の上昇による影響が先送りされただけです。

変動金利を利用するときは、こうしたリスクがあることを理解しましょう。

※いずれも2020年9月の情報です。

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住宅ローンを組むときに金利で気をつけるポイント

住宅ローンは、多くの金融機関で提供されており、それぞれに金利や強みが異なります。どのような点に気をつけて選べばいいのでしょうか。

自分に合った金利のタイプを選ぶ

ここまで紹介したとおり、住宅ローンには変動金利と固定金利、固定金利選択型があります。

変動金利は固定金利よりも低い反面、途中で上昇するかもしれないのがリスクです。高額を借りたり、長期にわたって返済したりする場合は、最後まで金利の変動に耐えられるのか、あらかじめシミュレーションしておきましょう。

固定金利は、変動金利より高い反面、途中で変動しませんから、安定した返済計画を立てられます。予算の範囲で返済したいなら、固定金利のほうが良いでしょう。

諸費用も見込んでおく

住宅ローンを利用するときは、諸費用がかかります。どの費用がかかるかは金融機関や住宅ローンのタイプによって異なりますが、融資事務手数料や保証料、登記費用、団体信用生命保険料などです。

融資事務手数料と保証料は先述のとおりで、どちらか片方が請求されるようになっており、借り入れ時に一括で支払うか、毎月の返済に上乗せするか選べます。

登記費用は、家や土地を住宅ローンの担保にするために必要です。登録免許税や手続きを行う司法書士への報酬なども含まれます。

団体信用生命保険は、加入すると死亡や高度障害時に、住宅ローンの残額に相当する保険金が支払われる制度です。多くの住宅ローンで加入が必須となっており、予め金利に含まれているケースがほとんどです。

どんなに金利が低くても、これらの費用によって割高になるかもしれません。金利だけにとらわれず、比較検討しましょう。

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まとめ

金融緩和政策による低金利が続いており、住宅ローンも多くの金融機関で、変動金利なら年1%未満で借りられます。

今後も低金利は続くと見られていますが、住宅ローンの借り入れは長期にわたるため、本当に返済できるかシミュレーションしたいところです。固定金利なら、一度借りると金利が変動しないので、安定した返済計画を立てられます。